پس از توافق برای اجاره ملک، اولین کاری که طرفین باید انجام دهند، امضای یک قرارداد است. اما سوال اینجاست که هر نوع قراردادی می‌تواند برای شما مناسب باشد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت: با وجود اینکه همه قراردادها بر اساس اصول قانونی منعقد می‌شوند اما قراردادی استاندارد و مناسب است که علاوه‌بر قواعد و مقررات قانونی، تمامی منافع طرفین را تامین کند. پس نمی‌توانید از یک نمونه قرارداد ساده چنین انتظاری داشته باشید. بهترین راهکار نگارش قرارداد اجاره توسط وکیل است که با رعایت مقررات قانونی، نیازهای شما را نیز در نظر بگیرد.
قرارداد اجاره چه کاربردی دارد؟
با وجود اینکه می‌توانید قرارداد اجاره را برای اشیا، حیوانات، اشخاص، زمین و ساختمان تنظیم کنید اما یکی از پرکاربردترین حوزه‌های نگارش قرارداد اجاره توسط وکیل، قراردادهایی است که در حوزه املاک تنظیم می‌شود. با این توصیف اگر قصد اجاره ملک اداری، تجاری یا مسکونی را دارید، نگارش قرارداد اجاره برای شما کاربردی خواهد بود.
این نکته را نیز به خاطر داشته باشید که این نوع قراردادها برای هر دو طرفین حائز اهمیت است و در این بین تفاوتی ندارد که شما به‌عنوان موجر یا مستاجر قرارداد را امضا می‌کنید.
چرا که در نگارش قرارداد اجاره، بخشی برای تعهدات موجر و بخشی برای تعهدات مستاجر در نظر گرفته می‌شود که هر یک از آن‌ها به انجام تعهدات خود ملزم هستند.
قرارداد اجاره از دید قانون
اگر بخواهیم قرارداد اجاره را از نظر قانونی بررسی کنیم، ابتدا باید به تعریف قانون مدنی از عقد اجاره بپردازیم. ماده ۴۶۶ قانون مدنی این تعریف را بیان کرده است:
اجاره عقدی‌ست که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود.
در توضیح آن نیز باید گفت، قانون «قرارداد» را با کلمه «عقد» معرفی می‌کند. بر این اساس یک طرف قرارداد یعنی مستاجر می‌تواند از منفعت ملک مثل سکونت در املاک مسکونی استفاده کند.
اینکه از کلمه «مالک» استفاده شده، به این معناست که مستاجر در مدت اجاره برای استفاده از منافع ملک، مالکیت دارد مثلا می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه این حق در قرارداد از او سلب شده باشد.
ویژگی‌های اجاره در قانون
مورد دیگری که در رابطه با قراردادهای اجاره املاک به آن توجه کنید، ویژگی‌های قانونی است که باعث اعتبار قرارداد شما می‌شوند. این ویژگی‌ها در ماده ۱۹۱ قانون مدنی بیان شده که شامل موارد زیر هستند.
اصطلاحات قانونی به‌صورت زیر است که هر یک از آن‌ها را به‌صورت مختصر توضیح خواهیم داد:
- معین بودن قرارداد: با این توصیف که در قانون مدنی برخی از عنوان‌های قراردادی و شرایط تنظیم، انحلال و نیز توافقات طرفین در قانون پیش بینی شده که قرارداد اجاره هم یکی از آن‌هاست. قرارداد یک عنوان دارد و البته بعضی از آن‌ها نیز در قانون معرفی نشده‌اند و غیر معین هستند. قرارداد اجاره اصطلاحا «معین» است و باید بر اساس اصول معرفی شده در قانون تنظیم شود. اینجاست که نگارش قرارداد اجاره توسط وکیل اهمیت خود را به خوبی نشان می‌دهد.
- معوض بودن: این اصطلاح در مقابل غیر معوض (رایگان) قرار دارد. یعنی مستاجر در ازای استفاده از ملک باید مبلغی را پرداخت کند.
- تملیکی بودن: به این معنا که مستاجر مالک منفعت (یعنی مستاجر مالک منافعی مثل سکونت در ملک و استفاده از مال الاجاره می‌شود.)
- موقت و دارای مدت: یک بخش مهم در قرارداد اجاره ملک، تعیین مدت است. در واقع هیچ قرارداد اجاره‌ای نمی‌تواند بدون مدت تنظیم شود.
- رضایی بودن: توافق دو طرف در آن شرط است و هر دو باید برای نگارش و امضای آن رضایت داشته باشند. (البته با الزام به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه خودنویس این قراردادها دیگر رضایی محسوب نمی‌شوند.)
- قرارداد لازم: به این معنی که هیچ یک از طرفین نمی‌توانند بدون دلیل قرارداد را فسخ کنند.
اعتبار قرارداد اجاره ملک
علاوه‌بر تمامی موارد بالا در نگارش قرارداد اجاره توسط وکیل برخی نکات رعایت می‌شوند که ممکن است در قراردادهای عادی مورد توجه قرار نگیرند. این موارد را باید به شکل زیر معرفی کرد:
- طرفین قرارداد آن را به‌صورت کتبی تنظیم کنند (در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اجاره شفاهی مورد پذیرش نیست و گرچه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و 62 اجاره های شفاهی نیز مورد تایید است.)
- هر دو طرف یعنی موجر و مستاجر قرارداد را امضا کنند.
- موجر امکان تحویل ملک به مستاجر را داشته باشد. (اصطلاحا موجر قدرت بر تسلیم داشته باشد)
- موجر، مالک منفعت ملک باشد. به این معنی که موجر ممکن است مالک اصلی خانه یا مستاجری باشد که ملک را به شخص دیگری اجاره می‌دهد. اگر در قرارداد اجاره ملک، ممنوعیتی برای اجاره ملک توسط مستاجر وجود نداشته باشد، او می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد.
علاوه‌بر تمامی این موارد، به نکات زیر نیز توجه کنید:
- در قرارداد مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها تعیین کرده و نحوه پرداخت را مشخص کنید. عرفا مبلغی به عنوان ودیعه به‌صورت قرض الحسنه به‌علاوه اجاره‌بها به‌صورت ماهانه در نظر گرفته می‌شود.
- مدت زمان را در قرارداد اجاره ملک (یک سال، دو سال یا غیره) مشخص کنید.
