یکی از رایج‌ترین خواسته‌هایی که در خصوص اجاره در دادگاه مطرح می‌شود، درخواست مطالبه اجاره بهای معوقه است که با وجود شرایط اقتصادی فعلی بسیاری از مستاجران برای پرداخت اجاره بها طبق زمان مشخص شده در قانون، مشکلات جدی دارند. با این توصیف می‌خواهیم ببینیم که از نظر قانونی چه راهکارهایی برای مطالبه وجود دارد؟ سریع‌ترین و کم چالش‌ترین روش چیست و طبق چه قانونی موجر یا یک وکیل برای مطالبه اجاره بهای معوقه می‌تواند اقدام کند؟
مهم‌ترین مساله‌ای که باید به آن توجه کنید، این است که شرایط مطالبه، در قانون به‌طور کامل بیان شده است. در ادامه با بررسی کامل نحوه مطالبه اجاره بها، شرایط و قوانین آن را بیان می‌کنیم تا اگر به عنوان یک موجر بتوانید با راهکارهای قانونی، مرجع مطالبه و همچنین شرایط آن به‌طور کامل آشنا شوید.
علاوه‌بر این اگر مستاجر هستید، باید نسبت به تعهدات قانونی در برابر موجر اطلاع کافی داشته باشید چرا که در صورت عدم انجام تعهد با مشکلات جدی مواجه می‌شوید که در این مقاله به آن اشاره خواهیم کرد.
اجاره بها از نظر قانونی
اولین نکته‌ای که در قراردادهای اجاره باید در نظر داشته باشید این است که این نوع قرارداد بر اساس قانون، اصطلاحا «معوض» است یعنی در ازای اجاره ملک، موجر باید مبلغی را به مستاجر پرداخت کند و هیچ اجاره‌ای نمی‌تواند به‌صورت رایگان تنظیم شود که در این صورت، نوع قرارداد آن‌ها صلح یا سایر انواع قراردادها خواهد بود.
پس اگر قراردادی را با عنوان اجاره تنظیم کرده‌اید، طرف اجاره دهنده، به عنوان «موجر»، اجاره کننده «مستاجر» و مبلغی که باید پرداخت شود «اجاره‌بها» است.
در قراردادهای اجاره معمولا، اجاره بها به شکل ماهانه تعیین می‌شود و مستاجر موظف به پرداخت آن در موعد تعیین شده است. حالا اگر مستاجر به تعهد خود عمل نکرده و برای یک یا چند ماه علی رغم درخواست موجر پرداخت نکند، موجر یا وکیل برای مطالبه اجاره بهای معوقه اقدام خواهد کرد.
مستند قانونی مطالبه اجاره بها
قبل از اینکه برای مطالبه حق و حقوق خود از دادگاه اقدام کنید باید از قوانینی که این حق را برای شما ایجاد می‌کنند، اطلاع کافی به دست بیاورید. البته زمانی که وکیل برای مطالبه اجاره بهای معوقه اقدام می‌کند، خیال شما از این جهت آسوده خواهد بود اما اگر خودتان می‌خواهید درخواست مطالبه بدهید، اطلاع از قوانین ضروری است.
در بخشی از ماده ۴۹۰ قانون مدنی بیان شده که مستاجر باید اجاره‌بها را در زمانی که طبق قرارداد مشخص شده بپردازد اگر هم زمانی تعیین نشده، نقدا پرداخت کند.
متن ماده ۴۹۰ قانون مدنی:
«مستأجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.
ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.»
نحوه مطالبه اجاره بها
در صورتی که موجر بخواهد نسبت به مطالبه اجاره بها اقدام کند، باید به چه مرجعی برای رسیدگی به درخواست خود مراجعه کند؟
مرجع رسیدگی کننده به درخواست مطالبه اجاره بها برای املاک مسکونی و تجاری متفاوت است. در املاک مسکونی، موجر یا وکیل برای مطالبه اجاره بهای معوقه (تا یک میلیارد ریال) باید به دادگاه صلح و در املاک تجاری باید به دادگاه عمومی درخواست دهد.
البته پیش از اینکه طرح دادخواست در دادگاه می‌توانید از طریق ارسال اظهارنامه به مستاجر به شکل رسمی اجاره بهای معوقه خود را مطالبه کنید اما اگر مستاجر همچنان از پرداخت خودداری کرد، دادخواست را بنا به مورد در دادگاه مربوطه مطرح کنید.
