وکیل مطالبه خسارت از مستاجر بابت نقض قرارداد یا تعهدات

در شرایط مختلفی مستاجر به دلیل اینکه برخی مفاد قراردادی را نقض می‌کند، موجر می‌تواند با اثبات آن‌ها، اقدام به مطالبه خسارت کند. البته دامنه خسارت‌ها فقط محدود به موارد قراردادی نمی‌شود و ممکن است برخی موارد عرفا خسارت تلقی شود. اما در این مقاله صرفا می‌خواهیم نقض قرارداد یا تعهدات مستاجر را که در قرارداد پیش‌بینی شده را بررسی کنیم. با این توصیف باید ببینیم که بر اساس قرارداد اجاره چه مواردی نقض محسوب شده و در چه صورتی این امکان وجود دارد که موجر یا وکیل مطالبه خسارت از مستاجر بابت نقض قرارداد یا تعهدات اقدام کند؟

بر همین اساس در رابطه با انواع خسارت‌ها و مسئولیت‌های مستاجر توضیحات لازم را ارائه می‌دهیم.

مسئولیت‌های مستاجر در ملک

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های یک قرارداد این است که می‌توانید تعهدات و مسئولیت‌های هر یک از طرفین را در آن مشخص کنید تا به‌صورت شفاف درخواست اجرای آن را داشته باشید و در صورتی که طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکند در مرحله بعد امکان مطالبه آن با روش‌های قانونی را خواهید داشت.

در قراردادهای اجاره نیز به همین صورت است. برای مثال عموما در قراردادهای اجاره ملک مسکونی، مستاجر وظایفی را بر عهده دارد که برخی از مهم‌ترین آن‌ها شامل موارد زیر هستند و گرچه بر اساس توافق می‌توان محدود این مسئولیت‌ها را کمتر یا بیشتر کرد:

• پرداخت اجاره بها در مدت زمان تعیین شده (که معمولا به‌صورت ترکیبی از مبلغ ودیعه در قالب قرض‌الحسنه و اجاره‌بها به‌شکل ماهانه است)
• تخلیه ملک پس از انقضای مدت قرارداد (در صورتی که ضمن توافق با موجر قرارداد آن‌ها تمدید نشود و موجر نیز مبلغ ودیعه را به او پرداخت کند)
• انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض قفل، لامپ و سایر موارد مصرفی (در صورتی که توافق دیگری نشده باشد)
• پرداخت شارژ و قبوض آب، برق، تلفن، گاز و غیره.
• نگهداری از ملک و عدم بروز هرگونه خسارت به آن 
• و غیره.

در رابطه با املاک تجاری نیز یکی از پرچالش‌ترین مواردی که نقض قرارداد از سوی مستاجر به‌شمار می‌رود، استفاده از ملک برای موضوعی خارج از موضوع تعیین شده در قرارداد است. برای مثال اگر طرفین توافق کرده باشند که مغازه برای راه‌اندازی فروشگاه پوشاک اجاره داده می‌شود اما مستاجر در آنجا اغذیه‌فروشی راه‌اندازی کند، تعهدات قراردادی را نقض کرده است.

شرایط نقض قرارداد یا تعهدات از سوی مستاجر

اگر مستاجر هر یک از تعهداتی که در قرارداد دارد را انجام نداده یا نقض کند، موجر می‌تواند اقدامات قانونی را انجام دهد:

در شرایطی که موجر اجاره بها را پرداخت نکرده یا باعث هر گونه آسیب به ملک شود اگر هنوز مدت قرارداد منقضی نشده باشد، موجر می‌تواند پس از اعلام رسمی به مستاجر اقدام به فسخ قرارداد کند. در شرایطی که مستاجر به فسخ قرارداد راضی باشد نیازی به مراجعه به دادگاه نیست. در غیر این صورت موجر باید از طریق مراجع قضایی درخواست خود را پیگیری نماید. 

علاوه‌بر این اگر مدت قرارداد به پایان رسیده باشد و مستاجر پس از درخواست موجر، اقدام به تخلیه ملک نکند نیز امکان پیگیری قانونی توسط موجر یا وکیل مطالبه خسارت از مستاجر بابت نقض قرارداد یا تعهدات وجود دارد.

در این شرایط موجر می‌تواند پس از ارسال اظهارنامه به مستاجر او را مطلع کند. اگر مستاجر به این اظهارنامه پاسخ داد و با آن موافقت کرد، نیازی به طرح دادخواست در دادگاه نیست.

در غیر این صورت موجر باید برای فسخ قرارداد اجاره یا حکم تخلیه املاک مسکونی به دادگاه صلح دادخواست دهد.