یکی از مسائل پرچالش در قراردادهای اجاره، پیش‌بینی نکردن خسارت‌هایی است که ممکن است مستاجر به ملک وارد کند. موضوعی که در قراردادهای اجاره اهمیت زیادی دارد و در عین حال، پس از بروز خسارت می‌تواند بار مالی و غیرمالی زیادی برای موجر و مستاجر داشته باشد. در واقع همیشه اثبات خسارت ساده نیست و از سوی دیگر میزان آن هم به سادگی قابل اندازه‌گیری نخواهد بود. از طرف دیگر ممکن است، ملک پیش از اینکه در اختیار مستاجر قرار بگیرد، خسارت دیده باشد. با این اوصاف نحوه مطالبه خسارت از مستاجر نه تنها برای موجر اهمیت زیادی دارد بلکه مستاجر را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. چنین چالش‌هایی علاوه‌بر اینکه نیاز به اطلاع از قوانین و مقررات دارد، تجربه به‌کارگیری قوانین در جای درست را نیز می‌طلبد. وکیل مطالبه خسارت از مستاجر دقیقا چنین نقشی را برای شما ایفا می‌کند با ریسک کمتری بتوانید فرآیند مطالبه خسارت را پیش ببرید.
تعهدات مستاجر در قرارداد
تمامی قراردادهای اجاره باید بر اساس قانون تنظیم شوند. در عین حال قراردادی برای شما مناسب خواهد بود که به‌صورت شخصی‌سازی شده بر اساس نیازهای شما تنظیم شده باشد تا هر خواسته و توافقی بین شما شکل می‌گیرد، در چارچوب قانونی در قراردادتان منعکس شود.
به‌طور کلی قانون مدنی در ماده ۴۹۰ برخی از تعهدات مستاجر را مشخص کرده که شامل موارد زیر هستند:
- در استفاده از ملک به صورت متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
- ملک را برای موضوعی که در قرارداد مشخص شده یا اگر در قرارداد تعیین نشده بر اساس آنچه عرف مشخص می‌کند، استفاده نماید.
- اجاره بها را در زمان تعیین شده در قرارداد به موجر پرداخت کند.
در عین حال، شما می‌توانید بندهایی را بر اساس نیازتان به قرارداد اضافه کرده و موارد خسارت را پیش‌بینی کنید.
اما اگر به هر دلیلی، در قرارداد شما این موارد ذکر نشده باشد، به‌عنوان موجر آیا می‌توانید حقوق خود را مطالبه کنید؟
در ادامه با بررسی مسئولیت‌های مستاجر نسبت به خسارت‌هایی که به ملک وارد می‌کند، به این سوال پاسخ خواهیم داد.
مستاجر چه مسئولیت‌هایی در برابر خسارت‌های وارده به ملک دارد؟
طبق مواردی که در قانون مدنی پیش‌بینی شده، اگر مستاجر در نگهداری از ملک کوتاهی کند یا به جهت زیاده‌روی در استفاده باعث آسیب و خسارت به آن شود، مسئول شناخته می‌شود و موجر می‌تواند برای مطالبه خسارت اقدام کند.
مستند قانون آن نیز ماده ۴۹۳ قانون مدنی است که بیان می‌کند:
«مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست؛ به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید، ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.»
تعدی به معنی زیاده‌روی در استفاده و تفریط به معنی هر گونه کوتاهی است که مستاجر نسبت به ملک انجام دهد. البته این امکان وجود دارد که موجر و مستاجر شرطی خلاف این موضوع کنند یا اینکه حد و حدود تعدی و تفریط را کمتر یا بیشتر نمایند.
مطالبه خسارت از مستاجر در قانون چگونه است؟
بر اساس ماده ۳۳۱ قانون مدنی، اگر کسی مالی را از بین ببرد یا باعث آسیب به آن شود، موظف است که قیمت آن را پرداخت کند. بر همین اساس اگر مستاجر خسارتی را به ملک وارد کند باید مبلغ آن را به موجر بپردازد. (در اموالی که قیمت آن‌ها قابل محاسبه است، قیمت پرداخت می‌شود. در اموالی که مثل آن‌ها وجود دارد، باید مثل آن را بدهد)
حال این مبلغ چگونه محاسبه می‌شود؟
یک روش ساده و معتبر، درخواست کارشناسی برای محاسبه خسارت وارده است.
با توجه به اینکه همه افراد از قوانین و مقررات قانونی اطلاع کافی ندارند، همین مساله یک چالش بزرگ برای مطالبه حق و حقوق آن‌ها در شرایط مختلف ایجاد می‌کند. به همین جهت است که حضور شخصی که بر این قوانین تسلط داشته باشد یعنی وکیل مطالبه خسارت از مستاجر همیشه مسیر رسیدن به نتیجه را برای شما ساده‌تر خواهد کرد.
