وکیل برای تنظیم قرارداد اجاره با شرایط خاص مالک

در تمامی قراردادهای اجاره، هر یک از طرفین یعنی موجر و مستاجر تعهداتی را قبول می‌کنند که بعضی از این توافقات، مواردی است که در قانون به‌صورت صریح ذکر شده و برخی دیگر مواردی هستند که دو طرف بر آن توافق می‌کنند و البته این موارد هم باید مورد تایید قانون باشند. به‌طور کلی در قراردادهای اجاره این گونه به نظر می‌رسد که بیشترین بار تعهدات به دوش مستاجر است اما از نظر قانونی موجر هم باید شرایطی برای اجاره ملک داشته باشد که گاهی نبود این شرایط باعث مشکلاتی در توافق یا حتی پس از تنظیم قرارداد می‌شود. در این مقاله ضمن توضیح کلی قراردادهای اجاره و شرایط لازم برای آن می‌خواهیم تعهدات موجر را بررسی کنیم و ببینیم که وکیل برای تنظیم قرارداد اجاره با شرایط خاص مالک چه نقشی دارد و مستاجر در چه زمان‌هایی می‌تواند از تخصص و تجربه وکیل برای پیشبرد امور حقوقی خود استفاده کند.

مالک در قراردادهای اجاره

در قراردادهای اجاره، موجر به‌عنوان مالک شناخته می‌شود اما برخلاف تصور بسیاری از افراد، از نظر قانونی «موجر» همیشه «مالک ملک» یا اصطلاحا «مالک عین» نیست و ممکن است خودش ملک را اجاره کرده باشد و در واقع به‌عنوان مستاجر، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد.

در چنین وضعیتی مستاجری که ملک را به شما اجاره می‌دهد، از نظر قانونی همچنان مالک است اما مالک «منافع ملک» آن یعنی همان «استفاده از ملک» است.

البته در نظر داشته باشید که مستاجر زمانی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد که در قرارداد اجاره خود با مالک اصلی این حق را داشته باشد. 

پس در قراردادهای اجاره، مالک به دو صورت معرفی می‌شود:

• مالک عین – مالک ملک
• مالک منافع – مستاجر ملک

یکی از کاربردهای مشورت با وکیل برای تنظیم قرارداد اجاره با شرایط خاص مالک در همین مورد است. چرا که اگر کسی که ملک را به شما اجاره می‌دهد، مالک اصلی نبود و از طرف او چنین اجاره‌ای نداشته باشد شما را با مشکلات جدی مواجه می‌کند.

تعهدات مالک در قراردادهای اجاره

بر اساس قانون مدنی، قراردادهای اجاره باید شرایطی داشته باشند که از لحاظ حقوقی معتبر شناخته شوند. البته این اعتبار شامل طرفین و حتی ملک مورد اجاره هم می‌شود که در ادامه شرایط مالک در قرارداد را بررسی می‌کنیم.

• توانایی مالک برای تحویل ملک به مستاجر

پس از توافق و تنظیم قرارداد اجاره، مالک باید ملک را در اختیار مستاجر بگذارد (یعنی قدرت تسلیم ملک به مستاجر را داشته باشد) مثلا اگر ملک هنوز در اختیار مستاجر قبلی است و قرارداد او تمام نشده، مالک عملا نمی‌تواند ملک را به مستاجر جدید تحویل دهد و در این شرایط مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد. 

• تحویل ملک به‌صورت سالم و قابل استفاده 

مالک باید ملک را طوری به مستاجر تحویل دهد که قابلیت استفاده داشته باشد. البته هر ایرادی که در ملک وجود داشته و در زمان قرارداد هر دو طرف آن را می‌دانند و در موردش توافق کرده باشند، شامل این موضوع نیست اما برای مثال اگر قبل از تحویل ملک لوله‌های ساختمان ترکیده باشد و مستاجر عملا نتواند از ملک استفاده کند، در این صورت حق فسخ دارد مگر این موجر این مشکل را رفع کرده و ملک را قابل استفاده کند.

• عدم تغییر ملک در زمان اجاره

موجر یا همان مالک نباید در مدت زمان اجاره در ملک تغییری ایجاد کند که باعث مشکل در استفاده توسط مستاجر شود. 

• موجر مالک عین یا منافع ملک باشد

همان‌طور که بالاتر توضیح دادیم، موجر ممکن است مالک اصلی ملک بوده یا آن را اجاره کرده باشد. در صورتی که خودش مستاجر باشد و بخواهد ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد باید از نظر قانونی این حق را داشته و در قرارداد خودش با مالک این حق از او سلب نشده باشد.

• اخذ اجازه شریک در املاک مشاع

اگر مالک بخواهد یک ملک مشاع را به مستاجر اجاره دهد، در صورتی این امکان را دارد که شریک او هم رضایت داشته باشد.

• انجام تعمیرات اساسی

در طول مدت اجاره، اگر ملک نیاز به هر تعمیرات اساسی مثل تعمیر لوله‌ها، رنگ و نقاشی ساختمان، کف‌پوش و غیره داشته باشد، مالک موظف است تعمیرات را انجام داده یا هزینه آن را پرداخت کند.

• پرداخت ودیعه پس از پایان قرارداد

اگر اجاره بها در قرارداد ترکیبی از (اجاره ماهانه و مبلغی به عنوان ودیعه) باشد پس از پایان قرارداد اجاره در صورتی که مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند و اجاره بها را در طول مدت قرارداد پرداخت کرده و بدهی مالی به موجر نداشته باشد، موجر باید مبلغ ودیعه را به او بازگرداند.