در شرایطی که مستاجر ملک را پس از انقضای موعد اجاره ملک را تخلیه نکند یا در طول مدت اجاره برای یک یا چند ماه اجاره‌بها را پرداخت نکرده یا خسارت زیادی به ملک بزند، در واقع اقدامات غیرقانونی و خلاف توافقات قراردادی انجام داده و موجر را با مشکلات مالی و غیرمالی زیادی مواجه می‌کند. در این شرایط موجر می‌تواند از طریق روش‌های قانونی حق و حقوق خود را مطالبه کند. یکی از این روش‌ها گرفتن حکم تخلیه و در مواردی نیز اخذ دستور تخلیه مستاجر توسط وکیل یا خود موجر است.
اما سوالی که مطرح می‌شود، این است که صرف پرداخت نکردن اجاره بها یا انقضای قرارداد، امکان تخلیه وجود دارد؟ دادگاه در چه شرایطی این اجازه را به موجر می‌دهد که مستاجر را از ملک بیرون کند؟ و سوال مهم‌تر اینکه در صورت بروز چنین مشکلی، موجر باید به چه دادگاهی مراجعه کند؟
در این مقاله با پاسخ به این سوالات، شرایط اخذ دستور تخلیه مستاجر توسط وکیل را توضیح خواهیم داد تا در صورتی که حتی می‌خواهید خودتان نسبت به تخلیه ملک اقدام کنید، با روش‌های آن آشنایی داشته باشید.
دستور تخلیه مستاجر در چه شرایطی صادر می‌شود؟
امکان اخذ دستور تخلیه مستاجر توسط وکیل از دادگاه در هر شرایطی امکان‌پذیر نیست. قبل از اینکه با شرایط آن آشنا شوید، ابتدا باید تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه را بدانید. دادگاه در شرایطی دستور تخلیه فوری صادر می‌کند که در مدت زمان کمتر از یک ماه بتوانید ملک را تخلیه کنید اما گاهی این شرایط وجود ندارد و شما باید نسبت به اخذ حکم تخلیه اقدام کنید که فرآیند طولانی‌تری دارد. گرچه هر دو مورد یعنی دستور و حکم تخلیه توسط یک مرجع یعنی دادگاه صلح که ملک در آن جا قرار دارد، صادر می‌شود.
شرایط اخذ دستور تخلیه مستاجر توسط وکیل
اگر شما یا وکیل نسبت به اخذ دستور تخلیه اقدام کند، پیش از هر چیز باید شرایط آن را داشته باشد. شرایط اخذ دستور تخلیه مستاجر توسط وکیل اگر فوری باشد به‌صورت زیر است:
- قراردادی مکتوب و معتبری برای اجاره تنظیم شده باشد.
- حتما مدت زمان اجاره را در قرارداد ذکر کرده باشید.
- موعد اجاره ملک در قرارداد به اتمام رسیده و قرارداد شما به‌صورت کتبی و معتبر طبق شرایطی که قرارداد باید تنظیم شود، تمدید نشده باشد.
- قرارداد علاوه‌بر طرفین توسط دو شاهد امضا شده باشد.
- قرارداد دارای کد رهگیری و در سامانه ثبت شده باشد (قراردادهای با مدت یک سال در سامانه خودنویس و قراردادهای با مدت دو سال یا بیشتر در سامانه کاتب به ثبت می‌رسند)
اگر تمامی این شرایط وجود داشته باشد می‌توانید نسبت به اخذ دستور تخلیه به‌صورت فوری از دادگاه صلح محل وقوع ملک اقدام کنید. در غیر این صورت باید درخواست حکم تخلیه را به دادگاه بدهید.
در چه مواردی امکان گرفتن دستور تخلیه وجود ندارد؟
بر اساس شرایطی که بیان کردیم دستور تخلیه صرفا در شرایطی صادر می‌شود و مبنای قانونی آن نیز قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است. پس به‌عنوان موجر شما نمی‌توانید در هر شرایطی برای بیرون کردن مستاجر، درخواست دستور تخلیه بدهید.
این در حالی‌ست که مستاجر با عمل نکردن به برخی از تعهدات قراردادی یا قانونی ممکن است به شما ضررهای قابل توجهی بزند، برای مثال:
- اجاره‌بها را برای مدت یک یا چند ماه پرداخت نکرده و آن را به تعویق بیاندازد.
- ملک را برای کاربری مسکونی اجاره کرده ولی آن را برای کاربری اداری یا تجاری استفاده کند. (یا بالعکس)
- خسارت‌های قابل توجه به ملک وارد کرده و باعث آسیب به آن شود.
- در نگهداری از ملک کوتاهی کند و اگر آسیبی به آن وارد شود، تعمیر نکرده یا به موجر اطلاع ندهد.
- ملک را بدون اینکه اجازه داشته باشد به شخص دیگری اجاره دهد.
- و غیره
در چنین شرایطی درست است که موجر ضرر و زیان می‌بینید اما صرفا می‌تواند، نسبت به گرفتن حکم تخلیه از دادگاه اقدام کند.
