گاهی مستاجر پس از انقضای مدت اجاره بدون اینکه قرارداد را با موجر تمدید کند، علی‌رغم درخواست موجر ملک را تخلیه نمی‌کند. یا در طول مدت قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت نکرده و موجر را با دردسر مواجه می‌کند. گاهی هم ممکن است مستاجر باعث خسارت‌های غیرمتعارف به ملک شود که از این جهت به موجر ضرر می‌زند. در موارد این چنینی قانون به موجر این امکان را می‌دهد تا بتواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. البته که پیش از هر چیز باید از شرایط و قوانین تخلیه اطلاع کافی داشته باشد. وکیل تخلیه در این زمینه می‌تواند اطلاعات لازم را در اختیار شما قرار داده و در این زمینه مشاوره حقوقی لازم را ارائه دهد تا چالش‌هایی که در زمینه تخلیه وجود دارد را کمتر کرده و به حقوق قانونی خود برسید.
با این توصیف، در ادامه روش‌های تخلیه ملک و شرایط قانونی آن را بیان خواهیم کرد و در نهایت نکاتی که برای تخلیه ملک به آن نیاز دارید را بررسی می‌کنیم.
تخلیه ملک چه زمانی امکان‌پذیر است؟
قانون برای موجر حقوقی را در نظر گرفته که یکی از مهم‌ترین آن‌ها امکان درخواست تخلیه ملک در قالب دستور تخلیه یا حکم تخلیه است. هر کدام از این موارد در شرایطی قابل استفاده هستند که طبق قانون به‌طور کامل دادگاه صلح یا سایر مراجع قضایی مربوطه احراز شوند.
با این توصیف زمانی که موجر طبق شرایط قانونی، از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند اما او قبول نکند، موجر می‌تواند به‌صورت قانونی این کار را انجام دهد.
این نکته را هم در نظر داشته باشید که امکان تخلیه ملک برای املاک تجاری و همچنین املاک مسکونی وجود دارد.
سوال اصلی اینجاست که برای تخلیه املاک مسکونی و تجاری باید به چه دادگاهی مراجعه کرد؟ و در چه شرایطی این امکان وجود دارد؟
برای پاسخ به این سوال باید گفت که شرایط تخلیه ملک و همچنین مرجع رسیدگی به آن‌ها در املاک مسکونی و تجاری متفاوت است که پیش از هر گونه اقدام، مشاوره با وکیل تخلیه به شما کمک می‌کند تا بر اساس شرایط قانونی عمل کرده و ریسک‌هایی که در این زمینه وجود دارد را به حداقل برسانید.
شرایط تخلیه ملک چیست؟
قرارداد اجاره بر اساس قانون مدنی و همچنین قانون روابط موجر و مستاجر تنظیم می‌شود. با این توصیف هر اقدامی که بخواهید در جهت تخلیه ملک انجام دهید، مرجع اصلی شما که وکیل تخلیه هم از آن برای گرفتن حق شما استفاده می‌کند، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است.
این نکته را هم در نظر داشته باشید که پیش از این قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تصویب شده بود که در حال حاضر فقط بر قراردادهای املاک تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند، حاکم است.
در این قانون شرایط تخلیه املاک تجاری و مسکونی بیان شده که بر اساس آن می‌توانید درخواست تخلیه بدهید.
در مورد املاک مسکونی با دو اصطلاح حکم تخلیه و دستور تخلیه مواجه هستیم. مرجع رسیدگی به هر دوی آن‌ها دادگاه صلح اما شرایط آن‌ها به‌طور کامل با هم متفاوت است.
شرایط دستور تخلیه
دستور تخلیه ملک یکی از ساده‌ترین و در عین حال سریع‌ترین روش‌هایی است که می‌توانید برای تخلیه املاک استفاده کنید. البته که اگر با وکیل تخلیه نیز مشورت کنید، متوجه می‌شوید که پیش از درخواست تخلیه به این روش حتما باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- قرارداد اجاره با تعیین مدت در قرارداد به‌صورت کتبی و معتبر بین طرفین تنظیم شده باشد.
- این قرارداد را علاوه‌بر طرفین باید دو شاهد نیز امضا کنند.
- قرارداد اجاره شما اگر تا مدت یک سال تنظیم شده در سامانه خودنویس و اگر برای مدت دو سال یا بیشتر تنظیم شده، در سامانه کاتب به ثبت رسیده و کد رهگیری داشته باشد.
- قرارداد به‌صورت کتبی و صحیح (با امضای دو شاهد و ثبت در سامانه و سایر شرایط قانونی) تمدید نشده باشد. (به خاطر داشته باشید که تمدید قرارداد شفاهی از نظر حقوقی اعتبار ندارد و از نظر اثبات شما را با مشکل مواجه می‌کند)
شرایط حکم تخلیه
زمانی وکیل تخلیه به شما توصیه می‌کند که نسبت به درخواست حکم تخلیه اقدام کنید که شرایط دستور تخلیه وجود نداشته باشد. در نتیجه لازم است درخواست حکم تخلیه به دادگاه بدهید.
در چه شرایطی می‌توانید درخواست حکم تخلیه بدهید؟
- قرارداد اجاره که تنظیم کرده‌اید توسط دو شاهد امضا نشده باشد.
- قرارداد شما عادی و بدون دریافت کد رهگیری تنظیم شده و در سامانه کاتب یا خودنویس به ثبت نرسانده باشید.
- قرارداد را برای اجاره املاک تجاری با حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر (بدون اجازه انتقال)، اجاره داده و مستاجر، ملک را به وکالت یا نمایندگی و غیره به اشخاص دیگر واگذار کند. (در این صورت مرجع رسیدگی هم با املاک مسکونی متفاوت است و باید دادخواست خود را به دادگاه عمومی بدهید)
- اگر مستاجر بدون اینکه اجازه انتقال ملک مسکونی را داشته باشد، آن را به شخص دیگری انتقال داده یا اجازه استفاده از ملک را بدهد.
- اگر مستاجر ملک را در جهت خلاف کاربری اصلی آن استفاده کند. مثلا به جای سکونت در آن شرکت افتتاح کند.
- در صورتی که مستاجر اجاره بها را برای یک یا چند ماه در موعد مشخص شده پرداخت نکرده باشد.
- اگر مستاجر شما در نگهداری از ملک کوتاهی کرده یا در جهت استفاده از زیاده‌روی کند.
