وکیل تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره

یکی از مباحث مهمی که در قراردادهای اجاره وجود دارد، امکان اجاره ملک توسط مستاجر به اشخاص دیگر است که در تمامی قراردادهای اجاره مسکونی، اداری و تجاری باید پیش‌بینی شود. به‌طور کلی اگر موجر ملک خود را به مستاجری اجاره دهد، آن مستاجر هم این اجازه را دارد تا ملک را به شخص دیگری تحت عنوان اجاره واگذار کند مگر این طبق قرارداد این حق از او سلب شده باشد. پس اگر جایی با اصطلاح تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره مواجه شدید، به همین معناست که گفته شد. برای روشن شدن موضوع ضمن توضیح کامل امکان انتقال منافع در قرارداد اجاره، شرایط آن را بیان خواهیم کرد. همچنین این مورد را بررسی می‌کنیم که اگر یک مستاجر بدون داشتن چنین اجازه‌ای ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، موجر یا وکیل تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره از نظر قانونی چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد؟

تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره

قبل از بیان مستندات قانونی تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره ملک، لازم است کمی بیشتر با این مفهوم آشنا شویم. به‌طور کلی باید گفت زمانی که مستاجر یک ملک را اجاره می‌کند، می‌تواند آن را به شخص دیگری هم اجاره دهد مگر اینکه در قانون، قرارداد یا هر توافق دیگری بین موجر و مستاجر این حق از او سلب شده باشد.

البته شرایط تجویز انتقال منافع در قراردادهای اجاره املاک مسکونی با املاک تجاری با یکدیگر متفاوت است حتی قراردادهای اجاره‌ای که دارای حق سرقفلی و حق کسب‌وپیشه هستند نیز با هم تفاوت دارد.

برای مثال مستاجرینی که قرارداد اجاره املاک تجاری خود را قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم کرده و دارای حق کسب‌وپیشه هستند، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، مستاجر نمی‌توانست در املاک تجاری، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد.

پس در ادامه امکان اجاره ملک توسط مستاجر در هر یک از املاک مسکونی، تجاری دارای حق کسب‌وپیشه و تجاری دارای سرقفلی را بررسی خواهیم کرد.

تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره دارای حق کسب‌وپیشه

در املاک تجاری که قرارداد اجاره آن‌ها قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است به شکل زیر عمل خواهد شد:

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در ادامه متن ماده را به‌طور کامل بیان می‌کنیم تا به عنوان مستند قانونی به آن دسترسی داشته باشید. برای ساده‌تر شدن موضوع نیست، به زبان ساده، توضیحات لازم را ارائه خواهیم داد.

«در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌ انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره نامه رسمی در بین‌ نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شرایط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.»

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌ بود.

شرایط تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره

حال سوال اصلی اینجاست که آیا این حق برای هر مستاجری که ملک تجاری را اجاره کرده،‌ وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوال باید شرایطی که وکیل تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره از نظر قانونی بیان کرده است را بررسی کنیم:

مستند قانونی این حق، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است. بر اساس این قانون شرایط اساسی به‌صورت زیر هستند:

• حق انتقال مورد اجاره به دیگری از مستاجر سلب شده باشد. 
• اجاره نامه‌ای بین طرفین وجود نداشته باشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد.
• در قرارداد چنین حقی برای مستاجر پیش‌بینی نشده باشد. 
• مستاجر قصد انتقال ملک اجاره‌ای را به شخص دیگری داشته باشد.
• موجر اجازه انتقال را به مستاجر ندهد یا حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر در ازای تخلیه مستاجر پرداخت نکند.

اگر هر یک از این شرایط وجود داشته باشد، مستاجر می‌تواند دعوای تجویز انتقال منافع قرارداد اجاره را مطرح کند.