نکات اساسی در رابطه با معامله ملک مشاع
املاکی که مالکین متعدد دارند و املاک مشاع نامیده می شوند، به جهت قانونی قواعدی بر آن حاکم است که دانستن آن شرکا را نسبت به اختیاراتی که در ملک مشاع دارند آگاه می کند و بهتر است قبل از خرید چنین ملکی به نکات آن توجه کنید، نکاتی که در نظر نگرفتن آنها در معاملات ملکی، می‌تواند خسارت‌های مادی و معنوی بسیاری را برای خریدار ایجاد کند.
در رابطه با ملک مشاع باید بدانید که هیچکدام از مالکان نمی تواند تمام ملک را بفروشد بلکه فقط به اندازه سهم خود برای فروش یا اجاره یا معاملات دیگر مجوز دارد، مگر اینکه از سایرین اجازه داشته باشد. همچنین دررابطه با تصرف ملک حتما باید اجازه سایرین را داشته باشد حتی اگر تصرف به نسبت سهم خودش باشد. بنابر این موقع تحویل ملک به خریدار یا مستاجر به اجازه سایر شرکا نیاز داریم.
در ملک مشاعی که فقط دومالک دارد در صورتی که یکی از آنها ملک را بفروشد شریک دیگر می تواند مبلغی را که شما به عنوان خریدار داده اید پرداخت کند و تمام ملک را تملک کند که به این عمل حق شفعه و به صاحب این حق شفیع می گویند. توجه کنید که اگر انتقال از طریقی جز فروش باشد مانند صلح یا هبه و یا معاوضه و طرق دیگر، این حق برای شریک به وجود نمی آید. بنابر این در صورتی که اقدام به خرید ملک مشاعی کردید که دو مالک دارد برای جلوگیری از اعمال حق شفعه و تملک ملک توسط شریک فروشنده، اقدام به واگذاری از طریقی جز بیع نمایید.
در صورتی که مال مشاعی را خریداری کنید و بخواهید آنرا افراز کنید یعنی بین شرکا نسبت به سهمشان تقسیم کنید، این کار مراحلی دارد.
مراحل افراز مال مشاع
اول: درصورتی که مالکین بر تقسیم توافق کنند یعنی یک قرارداد و توافق وجود داشته باشد که سهم هر مالک را مشخص کرده است، در صورت وجود این توافق باید طبق آن عمل شود.
دوم: درغیر این صورت باید بنابر شرایط به دادگاه یا اداره ثبت رجوع و تقاضای افراز کنند
سوم: درصورتی که مال قابل تقسیم به قطعات یکسان با ارزش یکسان باشد افراز صورت میگیرد.
چهارم: درصورتی که افراز ممکن نیست، تقسیم به تعدیل صورت میگیرد. در این حالت ابتدا قیمت اموال مشاع را مشخص میکنیم، بعد حسب قیمت تعدیل میکنیم، مثلا سهم مالکین مساوی بوده و اموال مشاع شامل ۱ تخت فرش و ۱ عدد تلوزیون و ۱عدد یخچال است و تعداد شرکاء ۲ نفر است و قیمت اموال روی هم ۶ میلیون تومان است، (فرش و تلویزیون با هم ۳ میلیون و یخچال به تنهایی ۳ میلیون ارزش دارد) در این حالت دادگاه فرش و تلوزیون را به یک نفر میدهد و یخچال را به طرف دیگر.
پنجم: درصورتی که مال مشاع بگونه ای باشد که افراز و تعدیل ممکن نباشد، مثلا یک ماشین به ارزش ۳۰ میلیون تومان وجود دارد و یک تخته فرش به ارزش ۱۰ میلیون تومان، و تعداد شرکاء ۲ نفر، در این حالت ماشین را یکی بر میدارد و فرش را طرف دیگر، اما شریکی که ماشین را برداشته است باید ۱۰ میلیون به کسی که فرش برداشته است بدهد.
ششم: حالتی که طرفین به تعدیل و رد راضی نمی شوند یا با روش های بالا نمیشود مال را تقسیم کرد، دادگاه مال را می فروشد و پول حاصل را تقسیم میکنند.
حکم دادگاه به فروش مال قابل اعتراض نیست.طریقه ی فروش مال به اینصورت است که مال از طریق مزایده به فروش می رسد.
در انتها باید مجددا به این نکته اشاره کرد که عدم اطلاع از قوانین در معاملات به ویژه در حوزه معاملات املاک و مستغلات می تواند ضررهای جبران ناپذیری را به همراه داشته باشد، بنابراین یا خود در این مورد مسلط شوید و یا به متخصصان امر مراجعه نمایید.
کلیه ی حقوق مادی و معنوی این نوشته متعلق به موسسه حقوقی معامله امن دادگر است.