انواع خیارات معامله و احکام آنها

خیار نوعی حق است و به معنی اختیار و توانایی برهم زدن عقد لازم از سوی صاحب خیار است. خیار اصولا حقی مالی، قابل اسقاط، صلح و انتقال است که اثر اصلی آن انحلال عقد است. دانستن این خیارات به ویژه در معاملات مهمی چون معاملات ملکی، می تواند مانع از ریسک های غیرقابل جبران در این معاملات شود.

انواع خیارات

1-خیار مجلس

2-خیار حیوان

3-خیار شرط

4-خیار تاخیر ثمن

5-خیار رویت و تخلف وصف

6-خیار غبن

7-خیار عیب

8-خیار تدلیس

9-خیار تبعض صفقه

10-خیار تخلف شرط

11-خیار تفلیس

12-خیار تعذر تسلیم

اول: خیار مجلس

در عقد بیع یا همان خرید و فروش، هریک از طرفین معامله می تواند پس از عقد تازمانی که از طرف معامله جدا نشده است، معامله را فسخ کند بنابر این خیار مجلس از انواع خیارات مدت دار است. اعمال خیار مجلس صرفا ناظر به زمان حضور در مجلس نیست و اگر طرفین بعد از خروج از جلسه ی معامله به صحبت های خود ادامه دهند خیار همچنان باقی است بنابر این ملاک جدایی و تفرق متعاملین پس از مجلس معامله است.

مرگ در جلسه ی معامله نیز در حکم تفرق بوده لذا خیار از بین می رود. همچنین این خیار فقط در معاملات حضوری جاری است نه قرارداد های الکترونیک یا مکاتبه ای.

وکیل یا نماینده حق اعمال خیار را ندارند مگر بطور ضمنی یا صریح در وکالتنامه قید شده باشد و یا نمایندگی عام باشد یعنی محدود به کار های معینی نباشد مانند ولی قهری یا قائم مقام تجاری.

دوم: خیار حیوان

درصورتی که در عقد بیع مورد معامله حیوان باشد مشتری تا سه روز از انعقاد عقد اختیار فسخ معامله را دارد. بنابر این خیار حیوان نیز از انواع خیارات مدت دار است و تنها مختص مشتری است مگر اینکه ثمن معامله هم حیوان باشد. اعمال این خیار درصورتی است که حیوان زنده باشد مثلا بیع یک تن ماهی قزل آلا مشمول این خیار نمی شود.

سوم: خیار شرط

ممکن است که ضمن عقد شرط شود که در مدت معینی، یک طرف و یا هردو طرف و یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله داشته باشند؛ به این اختیار فسخ معامله خیار شرط می گوییم. رکن مهم خیار شرط تعیین مدت است و درصورتی که برای اعمال این خیار مدتی معین نشده باشد هم خیار و هم معامله باطل است. به عنوان مثال زمانی که دو نفر یک زمین را تحت قرارداد بیع معامله کنند و برای خریدار خیار شرط درنظر گرفته شود اما ذکر نشود که وی تا چه زمانی اختیار فسخ دارد، علاوه بر بطلان شرط, قرارداد بیع نیز باطل خواهد بود.

همچنین نباید احتمال کم و زیاد شدن در مدت خیار وجود داشته باشد مانند خیار فسخ به مدت عمر فروشنده که در این حالت خیار شرط باطل و مبطل عقد خواهد بود. درصورتی که ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ، ابتدای آن از تاریخ انعقاد معامله محسوب است مثلا درج خیار شرط برای فروشنده تا دی ماه 1401. در این مثال به علت عدم ذکر ابتدای مدت خیار، از زمان انعقاد بیع تا تاریخ مذکور، فروشنده حق فسخ دارد. درقرارداد های مدت دار مانند عقد اجاره درصورت عدم تعیین صریح مدت مهلت خیار محدود به قرارداد است.

عدم تعیین مدت خیار شرط موجب غرری شدن معامله می شود به همین دلیل باطل و مبطل است. بنابر این در عقود مبتنی بر مسامحه عدم تعیین مدت خیار شرط و یا درج خیار شرط دائمی مبطل عقد نیست.

توجه داشته باشید که این خیار در اقاله، ایقاع، نکاح، وقف و ضمان انتقالی راه ندارد. همچنین در عقد اجاره ای که تابع قانون موجر و مستاجر سال 56 باشد نیز خیار شرط به نفع موجر محدود شده است.

خیار شرط با شرط فاسخ متفاوت است از این جهت که خیار شرط با اراده مشروط له اعمال می شود اما شرط فاسخ خود به خود موجب انحلال عقد است. به عنوان مثال زمانی که در عقد شرط می شود درصورت اعمال تحریم های اقتصادی علیه ایران عقد فیمابین منفسخ شود، این یک شرط فاسخ بوده و درصورت حصول شرایط عقد خود به خود منحل می شود. همچنین خیار شرط با خیار اشتراط(خیار تخلف از شرط) نیز تفاوت دارد چرا که خیار شرط صرفا نتیجه تراضی است و اعمال آن نیاز به تخلف از انجام تعهد نیست اما خیار اشتراط در صورتی قابل اعمال است که از شرط صفت یا نتیجه ای تخلف شده باشد.

توجه کنید که صرف تعیین وجه التزام یا شرط پشیمانی به معنای وجود خیار فسخ نیست بلکه نوعی برآورد خسارت قراردادی است. مانند اینکه در قرارداد ذکر شود درصورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی، وی باید صد میلیون به خریدار بپردازد. خیار شرط تنها خیاری است که ممکن است مستقلا برای ثالث قرارداده شود. شخص ثالث صاحب خیار، داور طرفین است نه نماینده آنان. همچنین برخلاف خیار متعاملین که به ارث می رسد، خیار ثالث به وراث او منتقل نمی شود.

چهارم: خیار تاخیر ثمن

این خیار مختص عقد بیع است و به فروشنده اختصاص دارد و با جمع شرایطی فروشنده می تواند معامله را فسخ کند.

شرایط تحقق خیار تاخیر ثمن:

1-مبیع عین معین باشد

2-عدم پرداخت تمام ثمن به فروشنده

3-عدم تسلیم تمام مبیع به خریدار

4-سپری شدن سه روز از انعقاد عقد

5-حال بودن عقد بیع(تادیه ثمن یا تسلیم مبیع وعده دار نباشد)

عدم وجود هریک از شرایط مذکور موجب اسقاط خیار تاخیر ثمن می شود.

همچنین اگر فروشنده از خریدار ثمن را مطالبه کند و این عمل وی دلالت بر التزام او به قرارداد بنماید, خیار او ساقط می شود.

گفتیم یکی از شرایط تحقق خیار تاخیر ثمن عدم تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بطور کامل است. نکته قابل توجه در این باره این است که حتی اگر مبیع به فروشنده یا ثمن به خریدار برگشته باشد، خیار تاخیر ثمن اسقاط شده احیا نمی شود.

اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که پرداخت کند و فروشنده از اخذ آن امتناع نمود خیار تاخیر ثمن خود به خود ساقط می شود. درصورتی که مشتری برای ثمن ضامن بدهد(ضمان انتقالی) و یا فروشنده ثمن را به دیگری حواله دهد خیار تاخیر ثمن ساقط می شود.

هرگاه مبیع از اموال فاسد شدنی باشد که کمتر از سه روز فاسد یا کم قیمت می شود ابتدای خیار بجای روز سوم از انعقاد عقد، از زمان مشرف شدن مبیع به فساد یا کسر قیمت است. مانند گل

پنجم: در خیار رویت و تخلف وصف

هرگاه کسی مالی را ندیده و فقط آنرا به وصف بخرد پس از مشاهده اگر دارای اوصافی که ذکر شده نباشد می تواند معامله را فسخ کند. این خیار از خیارات فوری است و درباره عین معین جاری می شود. منظور از وصف، وصف فرعی است نه اساسی. مثلا فردی بدون دیدن ملک خانه ای معامله می کند که یکی از اوصاف ذکر شده درباره آن داشتن سقف شیروانی است اما بعد مشاهده متوجه می شود سقف آن مسطح و ساده می باشد. دراین صورت فرد خیار فسخ دارد. اما وصف اساسی یعنی ملکی با وصف زمین کشاورزی بودن و خاک حاصلخیز معامله شود اما زمین بایر و غیر قابل استفاده برای هیچ نوع کشت وزرع باشد که تخلف از وصف اساسی مال موجب بطلان معامله است.

همچنین با استفاده از سایر حواس نیز می توان کشف واقع کرد و لزوما مشاهده مجری نیست. مثلا فردی یک عدد ادکلن از آنلاین شاپ خارجی سفارش داده و بعد از وصول آن از طریق استشمام  متوجه می شود بجای رایحه شیرین و خنک، رایحه گرم و تند دارد.

هرگاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را از روی وصف یا نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد، مشتری میتواند تمام مبیع را رد یا تمام آنرا به همان صورت قبول کند بنابر این حق تبعیض ندارد.

بجز خرید از روی نمونه یکی دیگر از مصادیق خیار رویت و تخلف وصف، معامله مال به اعتبار رویت سابق است. به عنوان مثال فردی سال گذشته ماشین دوستش را دیده و امسال قصد می کند آنرا از وی بخرد اما بعد از معامله و دیدن ماشین متوجه می شود دوستش رنگ ماشین را تغییر داده است.

نکته دیگر آنکه خریدار نمی تواند فروشنده را مجبور به ایجاد وصف مذکور کند و افزایش یا کاهش ثمن نیز این خیار را ساقط نمی کند.

این خیار فقط مختص مشتری نیست و ممکن است فروشنده نیز دارای حق فسخ ناشی از رویت و تخلف وصف شود یعنی فروشنده مال را ندیده اما خریدار دیده باشد و مال اوصافی بیشتر یا بهتر غیر از اوصاف ذکر شده را داشته باشد. مثلا فردی در خارج از کشور زندگی می کند و ملکی که در ایران به او به ارث رسیده را می فروشد اما اطلاع نداشته است که تعداد زیادی درخت گردو در زمین وجود داشته است.

ششم: خیار غبن

غبن به معنی بهم خوردن تعادل ارزش اقتصادی عوضین است. هریک از متعاملین که در معامله دچار غبن فاحش شود بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند. این خیار هم به بایع و هم به فروشنده اختصاص دارد و مانند سایر خیارات فوری از زمان آگاهی از غبن و حکم و فوریت باید اعمال شود. همچنین مختص عقود معوض و مغابنه ای است و در عقود رایگان و مسامحه ای راه ندارد.

ملاک ارزیابی دو عوض تاریخ تراضی است بنابر این مثلا اگر مال مورد معامله یک ملک باشد که زمان تراضی 5 میلیارد تومان بوده و الان 6 میلیارد تومان شده است غبن رخ نداده است. همچنین خیار غبن در انواع مبیع اعم از کلی و کلی در معین و معین راه دارد.

در تعریف خیار غبن، فاحش بودن آن نیز ذکر شد به این معنی که غبن نباید عرفا قابل مسامحه باشد مثلا ملکی به ارزش پنج میلیارد تومان خریداری شده است اما لامپ های آن سوخته است در اینجا غبن فاحش نبوده و خریدار خیار فسخ ندارد.

درصورتی که معلوم شود مغبون در هرشرایطی به انجام معامله تمایل داشته و در هرصورت آنرا منعقد مینموده است غبن ولو آنکه فاحش باشد باعث ایجاد حق فسخ نمی شود. مثلا کسی که برای مداوای سریع فرزندش خانه ی 900 میلیونی خود را 500 میلیون تومان می فروشد.

همچنین اگر مغبون در حین معامله به قیمت واقعی مال آگاه بوده باشد خیار فسخ نخواهد داشت اما اصل بر جهل مغبون به قیمت عادله است و علم مغبون باید ثابت شود. در اثبات علم مغبون تخصص و حرفه او نیز نقش دارد مثلا یک زرگر در معامله ی طلا و جواهرات نمی تواند ادعای غبن و عدم آگاهی از قیمت واقعی را داشته باشد مگر آنرا ثابت کند. درصورتی که مغبون نسبت به قیمت شک و تردید داشته باشد هم موجد خیار غبن است.

در به وجود آمدن خیار غبن، عدم آگاهی مغبون به قیمت عادله کافیست و نیازی نیست که غابن او را فریب داده باشد.

نکته ی مهم دررابطه با خیار غبن آن است که طرف معامله یا همان غابن نمی تواند به مغبوت تفاوت قیمت را بدهد تا خیار غبن ساقط شود مگر خود مغبون به این امر راضی شود مگر دررابطه با تاجر. به این صورت که اگر تاجر برای فرار از دین یا برای اضرار به طلبکار ها معامله ای بکند که متضمن ضرری بیش از یک ربع قیمت حین المعامله باشد آن معامله قابل فسخ است مگر اینکه طرف معامله قبل از صدور حکم فسخ تفاوت قیمت را بدهد.

درصورتی که خیار غبن به میزان فاحش هنگام عقد ساقط شود و پس از معامله معلوم شود غبن افحش بوده است(چند برابر قیمت واقعی) مغبون حق فسخ خواد داشت. بنابر این به منظور مسدود کردن هرگونه راه جهت انحلال عقد باید عبارت«اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش و افحش» ذکر شود.

هفتم: خیار عیب

اگر بعد از معامله مشخص شود که مال عین معین معیوب بوده مشتری می تواند مال معیوب را به همراه گرفتن ارش قبول کند و یا معامله را فسخ کند. ارش در هرقرارداد معوض و تملیکی راه دارد بجز اجاره بنابر این اگر پس از عقد اجاره مشخص شود که ملک عیبی دارد مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند و یا مال را همانطور که هست قبول کند اما حق گرفتن ارش ندارد؛ همچنین در تقسیم حصه مال مشاع نیز درصورت وجود ایراد در تقسیم تنها می توان آنرا ابطال کرد و ارش راه ندارد.

برای تحقق خیار عیب دو شرط لازم است: 1-عیب مخفی باشد. یعنی مشتری حین العقد عالم به آن نباشد اعم از اینکه مشتری متوجه آن نشده و در بررسی کالا کاهلی کرده باشد و یا عیب واقعا مستور و پنهان بوده باشد. درصورتی که مشتری متخصص باشد باید عدم علم خود را ثابت کند مانند عیب در طلا و جواهرات برای زرگر. همچنین علم به عیب در صورتی مانع تحقق خیار می شود که مشتری بداند عیب مشاهده شده در مصرف کالا اختلال ایجاد می کند یا از قیمت آن می کاهد. به عنوان مثال خانمی هنگام خرید ماشین متوجه صدای عجیبی از موتور می شود اما چون نمیدانسته که این مشکل موجب اختلال در کارایی ماشین می شود و از بهای آن میکاهد، خیار عیب او ساقط نیست.

2-عیب یا سبب آن موجود در حین عقد باشد. بنابر این عیب موجود حین عقد، سبب موجد عیب حین عقد و عیب حادث شده قبل قبض، همگی در حکم عیب سابق بوده و خیار عیب را ثابت می کنند. در رابطه با این شرط، مشتری مدعی خیار عیب علاوه بر اثبات وجود عیب باید حین العقد بودن آنرا نیز ثابت کند.

درصورتی که کالای معیوب موجب خسارتی شود فروشنده مسئول جبران خسارت هم خواهد بود. اثبات تقصیر فروشنده درصورتی که فروشنده عادی باشد شرط است اما درصورتی که فروشنده حرفه ای باشد مانند تولیدکنندگان کالا، اصل بر تقصیر او است و نیازی به اثبات ندارد.

تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت است بنابر این هرچیزی از ارزش عرفی کالا بکاهد یا مخل استفاده از آن شود عیب محسوب خواهد شد. به عنوان مثال دررابطه با فرش متراژ های مختلف و یکسانی وجود دارد اعم از 4،6،12 متری بنابر این فرش 13 متری عرفا معیوب محسوب خواهد شد.

نکته قابل توجه این است که اگر عیب به گونه ای باشد که مال را بطور کلی از مالیت بیندازد معامله باطل خواهد بود مانند گوشی موبایل سوخته. درصورتی که قسمتی از مال از مالیت افتاده باشد نیز نسبت به آن قسمت معامله باطل است و نسبت به باقی مال خریدار خیار فسخ (تبعض صفقه) دارد.

ممکن است در تشخیص مصادیق خیار تخلف از شرط صفت و خیار عیب دچار اشتباه شویم اما باید بدانید که این دوخیار باهم متفاوتند. شرط صفت ناشی از اعلام صریح یا ضمنی طرفین است اما وصف سلامت از آثار اطلاق عقد است و خیار عیب ناشی از عدم وجود وصف سلامت درباره مال است. در نتیجه فقدان وصف مشروط تابع احکام خیار تخلف از شرط است و مشروط له حق گرفتن ارش ندارد.

نحوه ی تعیین مقدار ارش:

قیمت حقیقی مبیع سالم و قیمت حقیقی مبیع معیوب توسط کارشناس تعیین می شود سپس اگر قیمت سالم آن همان قیمت تراضی شده باشد، تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب می شود ارش و اگر قیمت مبیع سالم کمتر یا زیاد تر از قیمت تراضی شده باشد، نسبت بین مبیع معیوب و سالم معین شده و فروشنده باید به همان نسبت ثمن را بردارد و بقیه را به عنوان ارش به مشتری بدهد.

در موارد زیر خیار عیب ساقط می شود و مشتری فقط می تواند ارش بگیرد :

1-درصورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا انتقال آن به غیر.

2-درصورتی که تغییری در مبیع رخ دهد اعم از اینکه به فعل مشتری باشد یا نه

3-به وجود آمدن عیب در مبیع پس از تسلیم آن(مگر اینکه در زمان خیار مشتری حادث شده باشد یا سبب آن حین عقد وجود داشته باشد)

درصورتی که بتوان تغییر صورت گرفته را رفع کرد و مبیع را به حالت قراردادی بازگرداند و یا درصورت انتقال آن، مجددا به خریدار اول بازگردد خیار فسخ برای خریدار ایجاد میگردد. مگر اینکه انتقال یا تغییر با آگاهی از وجود عیب باشد.  بنابر این برای اعمال خیار فسخ باید مال به همان حالت اولیه به فروشنده مسترد شود.

باید بدانید که درصورتی که فروشنده عیب را مخفی کرده باشد خریدار می تواند به استناد خیار تدلیس قرارداد را فسخ کند حتی اگر مبیع به حالت اولیه قابل استرداد نباشد. همچنین در صورت تعدد مبیع بدون اینکه قیمت هریک جداگانه معین شده باشد، درصورت معیوب بودن برخی از آنها، خریدار حق تبعیض ندارد و باید آنها را همانطور که هستند قبول و ارش بگیرد و یا کل معامله را فسخ کند؛ بنابر این نمی تواند فقط نسبت به برخی از کالاها از خیار فسخ استفاده کند. در حالتی که فروشنده یک نفر و مشتری متعدد باشد(مال مشاع) نیز همین حکم جاری است. اما درصورتی که فروشنده متعدد و مشتری واحد باشد تبعیض جایز است به این صورت که مشتری میتواند سهم یکی را رد و سهم دیگری را با ارش قبول کند به عنوان مثال عرفان و ماهان مالک یک ماشین هستند و آنرا به سبحان می فروشند اما او متوجه عیبی در ماشین می شود. سبحان معامله را نسبت به سهم ماهان فسخ می کند و از عرفان ارش میگیرد بدین ترتیب سهم عرفان متعلق به سبحان می شود.

نکته ی مهم دررابطه با خیار عیب این است که فروشنده می تواند شرط تبری از عیوب کند یعنی درصورتی که مال دارای عیب باشد مسئولیتی بر عهده فروشنده نخواهد بود و خریدار نیز حق فسخ یا اخذ ارش نخواهد  داشت. به شرطی که فروشنده از عیب آگاهی نداشته باشد در غیر این صورت تنها خیار عیب را ساقط می کند. همچنین اسقاط خیار عیب، خیار تخلف از شرط صفت را ساقط نمی کند.

هشتم: خیار تدلیس

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. بنابر این تحقق این خیار نیاز به دو رکن دارد؛ لازم است که علاوه بر عملیات متقلبانه به قصد فریب، آن عملیات موجب فریب طرف مقابل شود مثلا بیع خانه ای فروشنده درباره خانه دروغ می گوید اما خریدار بدون توجه به فریب های او خرید کرده باشد و تدلیس فروشنده روی او موثر نباشد چرا که وی در هرحال قصد خرید خانه را داشته است. نکته ی مهم در تحقق این خیار این است که فریب دهنده عمد در عمل داشته باشد یعنی واقعیت را بداند یا باید بداند. همچنین تدلیس فریبی است که قبل از انجام معامله به کار می رود تا رغبت به معامله ایجاد کند بنابر این تدلیس حین اجرای قرارداد موجد خیار نیست.

عملیات متقلبانه در تدلیس ممکن است فعل مثبت یا منفی باشد یعنی نشان دادن وصف نیکویی که مال فاقد آن است و یا پنهان کردن عیب موجود در کالا. در قرارداد هایی که عرفا لازم بوده که فروشنده واقعیت را بگوید، سکوت وی تدلیس محسوب می شود مانند سکوت فروشنده در طلافروشی درباره دستبند پلاتین.

خیار تدلیس هم برای بایع و هم مشتری می تواند محقق شود. این خیار فوری ، غیر قابل اسقاط و مربوط به عین معین است و درصورتی در عین کلی راه دارد که مربوط به اوصاف مشترک تمام اقسام کلی باشد مانند اینکه تعدادی خودرو پیکان به عنوان ماشین دارای ترمز ای بی اس فروخته شود.. درصورتی که تدلیس به گونه ای باشد که موجب اشتباه در خود موضوع معامله شود موجب بطلان است. مثلا فردی دررابطه گلدان معمولی تدلیس کند و آنرا تحت عنوان عتیقه بفروشد.

نهم: خیار تبعض صفقه

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به قسمتی از مال منحل شده باشد(اعم از بطلان، فسخ ، انفساخ و اخذ به شفعه) در این صورت مشتری می تواند به علت تجزیه ی مال بیع را فسخ و یا نسبت به قسمت صحیح قبول و بجای قسمت باطل ثمن را مسترد کند به عنوان مثال چنانچه قسمتی از موضوع معامله به جهت تصویب نقشه جامع شهری ارزش معاملاتی خود را از دست بدهد، خریدار می تواند تحت عنوان تبعض صفقه اقدام به فسخ معامله نماید. این خیار هم در عین معین و هم در کلی راه دارد و لزوما مال باید تجزیه پذیر باشد و برای آن جداگانه قیمت معین شده باشد .مثلا دررابطه با از بین رفتن یک گونی پیاز از ده گونی پیاز معامله شده، خریدار نسبت به قسمت صحیح معامله یعنی نه گونی باقی مانده خیار فسخ دارد. در ایجاد این خیار خود خریدار نباید عامل تبعیض باشد مثلا وقتی مشتری به استناد عیب قسمتی از معامله را فسخ کند بایع نمی تواند به این علت به استناد خیار تبعض صفقه کل معامله را فسخ کند.

شرط ایجاد خیار تبعض صفقه این است که مشتری حین عقد عالم به باطل بودن قسمتی از مبیع نباشد بنابر این درصورت آگاه بودن خیار نخواهد داشت اما در هرصورت ثمن تقسیط می شود. همچنین معامله باید از عقود مغابنه ای باشد نه مسامحه ای یا رایگان و بخش باطل شده از عناصر غیر اساسی عقد باشد مانند خراب بودن سیستم سرمایش آپارتمان.

دهم: خیار تخلف از شرط (خیار اشتراط)

ممکن است ضمن هر عقد و قرارداد شروطی ذکر گردد که هریک از این شروط در قالب شرط صفت، شرط فعل(مثبت یا منفی) و شرط نتیجه مطرح می شود. این خیار محدود به یک طرف معامله نیست و می تواند به نفع هر یک از طرفین ذکر شود.اعمال این خیار فوری نیست مگر خیار تخلف از شرط صفت در نکاح. خیار تخلف از شرط صفت و نتیجه با عقد ایجاد می شود ولی خیار تخلف از شرط فعل بعد از عقد ایجاد می شود.

شرط صفت دررابطه با کیفیت و کمیت مورد معامله است(شرط مقدار و شرط وصف) به عنوان مثال در قرارداد پیش فروش ساختمان شرط می شود که کف سرامیک درجه یک استفاده شود.  شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از طرفین معامله یا بر ثالث شرط شود برای مثال در قرارداد مشارکت در ساخت حق پیش فروش واحد ها توسط سازنده از وی سلب می شود.. و شرط نتیجه این است که یک عمل حقوقی یا حاصل و نتیجه ی آن ضمن یک عقد شرط شود به عنوان مثال در قرارداد بیع یک آپارتمان شرط شود خودروی خریدار به ملکیت فروشنده درآید.

شرط فعل با شرط نتیجه تفاوت هایی دارد: اول آنکه شرط نتیجه موجب تلخیص است یعنی همزمان دوعمل حقوقی انجام می شود مثلا وقتی در قرارداد فروش ملک شرط می شود خودرو خریدار به ملکیت بایع درآید، با انعقاد عقد بیع ملک و انتقال مالکیت آن، ملکیت خودرو نیز منتقل می شود و یا شرط نتیجه ی وکالت در طلاق در عقد نکاح.

دوم آنکه موضوع شرط فعل ممکن است انجام عمل مادی یا حقوقی باشد اما شرط نتیجه همیشه عمل حقوقی است.

سوم آنکه شرط فعل برخلاف شرط نتیجه قابل اسقاط است. بنابر این برای محکم بودن شرط بهتر است عمل حقوقی بصورت شرط نتیجه بیاید تا قابل اسقاط نباشد. همچنین شرط به نفع ثالث نیز قابل اسقاط نیست. اسقاط ممکن است به لفظ یا فعل یعنی عملی که دلالت بر اسقاط کند،باشد.

چهارم آنکه شرط فعل می تواند عمل حقوقی تشریفاتی باشد اما اعمال حقوقی تشریفاتی که صورت گرفتن آن نیاز به اعمال دیگری نیز دارد نمی تواند بصورت شرط نتیجه بیاید.

ضمانت اجرای تخلف از شرط:

شرط صفت-در صورت تخلف از وصف اساسی وضعیت معامله به هرحال بطلان است مانند شرط عتیقه بودن گلدان. درصورتی که وصف غیر اساسی باشد بسته به نوع مال ضمانت اجرای متفاوتی دارد مثلا اگر در خرید عین معین مانند خرید آپارتمان به آدرس و پلاک فلان شرط صفتی ذکر شده باشد که از آن تخلف شود مشروط له می تواند قرارداد را فسخ کند. اما اگر مال کلی باشد مثلا در بیع یک دستگاه خودروی رانا از کارخانه شرط شده باشد که رنگ آن سفید باشد درصورت تخلف از شرط صفت مندرج در قرارداد، متعهدله حق فسخ ندارد و می تواند علاوه بر مطالبه خسارت تاخیر، الزام متعهد برتسلیم کالای منطبق را از مرجع صالح تقاضا کند. درصورتی که وصف شرط شده در مورد معامله پیش از اعمال فسخ خود به خود یا در اثر عمل مشروط علیه، ایجاد شود حق فسخ از بین می رود.

شرط نتیجه- شرط نتیجه اگر حصول آن موقوف به سبب خاصی نباشد، به محض اشتراط حاصل می شود. مثلا اگر در ضمن قرارداد فروش خانه ای فروشنده شرط کند که زمین درحال ساخت خریدار به فروشنده پیش فروش شود، به علت اینکه منوط به تشریفات ثبتی است نمی توان آنرا بصورت شرط نتیجه آورد. درصورتی که چنین شروطی درج شود اگر نتوان طبق قصد مشترک طرفین آنرا شرط فعل و یا شرط نتیجه ی معلق به حساب آورد، شرط باطل خواهد بود. نکته ی مهم در این خصوص این است که درصورت باطل بودن شرط نتیجه و عدم اطلاع مشروط له حین عقد از باطل بودن آن، وی حق فسخ معامله را خواهد داشت.

همچنین شرط نتیجه می تواند انحلال یک قرارداد باشد که شرط فاسخ محسوب می شود مثلا ضمن قرارداد فروش یک باب آپارتمان ذکر شود درصورت عدم وصول چک دریافتی، قرارداد منفسخ خواهد شد.

شرط فعل-ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل اعم از مثبت یا منفی، اصولا ابتدائا حق فسخ نیست. بلکه در وهله ی اول باید متعهد را الزام کرد و در صورتی که اجبار وی به انجام کار مقدور نباشد ولی انجام آن به وسیله ی دیگری ممکن باشد، به خرج متعهد تعهد اجرا می شود. انجام تعهد به وسیله ی دیگری شامل خود متعهد له هم می شود یعنی وی می تواند خود تعهد را انجام تعهد و هزینه ی آنرا مطالبه کند و یا بدون اجرای آن هزینه ی اجرا را طلب کند بنابر این مطالبه ی هزینه ی اجرای تعهد مستلزم انجام تعهد نیست. اما درصورت قائم به شخص بودن تعهد، یا عدم امکان انجام آن توسط دیگری، حق فسخ قرارداد برای متعهد له بع وجود می آید.

استثنائاتی دررابطه با شرط فعل وجود دارد که در این موارد متعهد له می تواند بدون الزام متعهد و ابتدائا قرارداد را فسخ کند:

-تخلف از شرط فعل در اجاره. مثلا اگر مالک شرط کند که مستاجر جز کاربری مسکونی استفاده دیگری از ملک نکند درصورت تخلف از این شرط حق فسخ خواهد داشت.

-تخلف از دادن ضامن. مثلا اگر ضمن قرارداد فروش خانه شرط شود خریدار باید برای تادیه ثمن ضامن معرفی کند و وی از این تعهد امتناع کند حق فسخ ایجاد می شود.

-تخلف از دادن رهن.مثلا اگر خریدار ملک متعهد شود برای ثمن قرارداد ملک دیگری را در رهن قرار خواهد داد و از انجام آن امتناع کند برای فروشنده حق فسخ ایجاد می شود. در این رابطه توجه کنید که اگر در قرارداد ملک معینی که متعلق به خود مشروط علیه است برای در رهن گذاشتن ذکر شده باشد با الزام وی از طریق دادگاه ملک به رهن درآمده و نیازی به فسخ نیست.بنابر این بهتر است در شرط رهن قراردادن مال، مال معین شده باشد و متعلق به خود طرف قرارداد باشد تا بتوان با درخواست از دادگاه مال را به رهن درآورد.

-همچنین درصورتی که درقرارداد ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل، فسخ درنظر گرفته شود نیازی به الزام متعهد نیست و ابتدائا حق فسخ ایجاد می گردد.

یازدهم: خیار تفلیس

درصورتی که مشتری مفلس شود یعنی اموال او کفاف دیونش را ندهد و به حکم دادگاه از مداخله در اموالش منع شود با وجود شرایطی فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند و از تسلیم مورد معامله امتناع کند.

شرایط تحقق خیار تفلیس:

1-خریدار پس از انعقاد عقد ورشکست شود. ورشکستگی وی حین عقد موجب بی اعتباری قرارداد است.

2-مال نزد مشتری موجود باشد . خیار تفلیس ناظر به حالتی است که یا مال تسلیم به مشتری نشده باشد و یا اگر تسلیم شده تلف نشده و یا به دیگری منتقل نشده باشد .

3-ثمن کلی باشد مانند پول. درصورتی که ثمن عین معین باشد مثلا زمین به شماره پلاک فلان، به محض عقد مالک مال شده و می تواند آنرا مطالبه کند و نیازی به خیار نیست.

4-عدم تادیه ثمن. درصورتی که ثمن معامله قبل توقف پرداخت شود و یا توسط ثالث به فروشنده داده شود خیار تفلیس ایجاد نخواهد شد چرا که ضرری متوجه فروشنده نیست.

توجه کنید که عقد اجاره از این قاعده مستثنی است و اعمال خیار تفلیس در عقد اجاره در حالتی که مستاجر ورشکست شده است منوط به عدم تودیع تامین کافی از سوی مستاجر است. بنابر این با تامین مناسب موجر حق فسخ اجاره را ندارد.

دوازدهم: خیار تعذر تسلیم

در صورتی که انجام تعهد برای هریک از طرفین قرارداد ناممکن شود طرف دیگر حق بر هم زدن قرارداد را خواهد داشت. قانون مدنی از این خیار به صراحت سخن نگفته اما این خیار در مواد 239،240،380،380 و 476 ذکر شده است.

منظور از ناتوانی و از بین رفتن قدرت تسلیم و انجام تعهد، ناتوانی طاری است که پس از عقد پدید می اید و هنگام عقد وجود نداشته باشد. در مورد تعذر در اجرای شرط چه شرط حین عقد ممتنع باشد چه بعدا ممتنع شده باشد، مشروط له حق فسخ قرارداد را دارد. مانند ممنوعیت انتقال امتیاز نانوایی که بصورت شرط فعل در قرارداد بیع آمده است. اما تعذر حین انعقاد عقد در اجرای تعهد اصلی مانند تسلیم مبیع در قرارداد بیع، قرارداد باطل است. زیرا یکی از شروط صحت عقد قدرت بر تسلیم هنگام انعقاد عقد است.

بنابر این به طور کلی تعذر در تسلیم یا موقت است یا دائمی. ناتوانی دائمی بر تسلیم یا انجام تعهد اگر حین عقد باشد قرارداد باطل است و اگر پس از عقد باشد قرارداد منفسخ می شود. ناتوانی موقت بر تسلیم یا انجام تعهد درصورت جهل خریدار موجب حق فسخ وی خواهد بود. مگر اینکه برای انجام تعهد یا تسلیم زمان خاصی شرط شده باشد که قدرت متعهد در آن زمان شرط است. درصورتی که در زمان تعیین شده متعذر از اجرای شرط باشد قرار داد منفسخ می شود مانند تسلیم غذای عروسی در تاریخ مشخص.

یکی دیگر از چهره های خیار تعذر تسلیم، عدم تسلیم عین مستاجره به مستاجر(ماده 476قانون مدنی) است که پس از اجبار وی و تعذر او بر تسلیم ،حق فسخ برای مستاجر ایجاد می شود.

دررابطه با احکام کلی خیارات باید به چند نکته توجه کرد:

خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن ویژه بیع هستند ولی بقیه خیارات اصولا در سایر معاملات نیز جاری هستند و خیارات مشترک محسوب می شوند.

در اقاله و وقف نیز هیچ خیاری راه ندارد مگر خیار تدلیس که درصورت تدلیس و انجام عملیات برای فریب طرف مقابل، وی حق فسخ خواهد داشت. شرط سقوط خیارات نیز اصولا صحیح است مگر خیار تدلیس، تفلیس، تعذر تسلیم و غبن افحش.

خیار حیوان، تاخیر ثمن، رویت و تخلف وصف، عیب و تدلیس مخصوص “عین معین” است و در عین کلی را ندارد.

خیار مجلس، حیوان و شرط “مدت دار” هستند به این معنی که تنها در مهلت تعیین شده خیار فسخ قابل اعمال است؛ خیار رویت و تخلف وصف، غبن، عیب، تدلیس فوری هستند و تخلف از شرط صفت نیز تنها در نکاح فوری است. بنابر این پس از فوریت عرفی، قابل اعمال نیستند. سایر خیارات نه مدت دارند و نه فوری هستند.

در خیارات فوری یا مدت دار، تاخیر مسقط خیار باید به علم به موضوع(مثلا وجود عیب در مال)،علم به حکم(داشتن حق فسخ) و علم به فوریت خیار باشد. همچنین تاخیر ناشی از قوه قاهره حق فسخ را اسقاط نکرده و مهلت تا رفع مانع تمدید می شود.

اسقاط خیار لزوما صریح و لفظی نیست گاها ضمنی و یا با عمل حقوقی که دلالت بر سقوط کند، خیار ساقط می شود.

هریک از خیارات بعد از فوت به وارث منتقل می شود مگر در مواردی: شرط خیار به نفع ثالث، قید مباشرت در خیار شرط.

در خیار حیوان، مجلس و شرط، درصورتی که مال پس از تسلیم تلف شود، اگر در زمان خیار مختص مشتری باشد تلف بر عهده فروشنده است و او باید ثمن دریافتی را پس بدهد اما اگر تلف در زمان خیار مختص فروشنده باشد یا در زمان خیار هردو طرف، تلف بر عهده مشتری است و مسئولیتی بر عهده ی فروشنده نیست.

در صورتی که معامله ای فسخ شود بر معاملاتی که قبل فسخ منعقد شده تاثیری ندارد مگر اینکه شرط شده باشد به عنوان مثال اگر خریدار ملکی ، پس از انعقاد عقد بیع آنرا اجاره دهد و پس از مدتی عقد بیع فسخ شود فسخ آن تاثیری روی عقد اجاره نخواهد داشت. اما درصورتی که فروشنده تصرف در ملک را برای مدتی منع کرده باشد خریدار حق اجاره یا انتقال ملک به هرنحو را ندارد. این قاعده در خصوص بطلان جاری نیست یعنی اگر قرارداد بیع باطل اعلام شود هرگونه نقل و انتقالی که قبل اعلام ابطال بیع هم انجام شده باشد بی اثر است.

تفاوت ها و شباهت های رجوع و فسخ

شباهت ها: ایقاع هستند، موجب انحلال عقد می شوند، اثر آنها ناظر به آینده است.

تفاوت ها: رجوع اصطلاح عام تری از فسخ است و علاوه بر انحلال عقد، برهم زدن ایجاب عقد و ایقاع(مانند طلاق) و هبه پیش از قبض ، وصیت و حبس مطلق را نیز در بر می گیرد.

حق رجوع قائم به شخص است و برخلاف حق فسخ به ارث نمی رسد و غیرقابل انتقال است.

فوت طرف قرارداد مانع اعمال حق فسخ نیست ولی گاها مانع رجوع است مانند فوت متهب.

تلف موضوع عقد مانع اعمال حق فسخ نیست اما گاها مانع رجوع است مانند رجوع در هبه.

رجوع بعضا حکم است نه حق و درنتیجه در این موارد قابل اسقاط نیست مانند رجوع از وصیت یا طلاق اما فسخ اصولا حق است و قابل اسقاط.

در نهایت باید به این مسئله توجه داشت که اگر شما به دنبال انجام یک معامله خصوصا یک معامله با ثمن بالا مثلا در حوزه املاک و مستغلات (خرید و فروش ملک، پیش خرید و پیش فروش و…) هستید، باید یا خود به این موارد تسلط داشته و یا به فردی متخصص در این حوزه مراجعه نمایید.

کلیه حقوق مادی و معنوی این مقاله متعلق به موسسه حقوقی معامله امن دادگر است.