موارد حیاتی برای ارزیابی حقوقی ملک قبل از خرید
اکثر اختلافات بین خریدار و فروشنده و مشکلاتی که برای خریدار ملک رخ می دهد ناشی از عدم ارزیابی حقوقی ملک بطور دقیق است. به طور کلی مهم ترین نکات ارزیابی حقوقی ملک که لازم است قبل از هرگونه معامله ملکی به آنها توجه شود از قرار زیر است:
1-بررسی اسناد ملک
2-تعیین کاربری ملک
3-استعلام اخرین وضعیت ثبتی ملک
4-بررسی وضعیت تصرفات ملک
5-بررسی حقوق و منافع اشخاص ثالث نسبت به ملک
6-بررسی احتمال موقوفه بودن ملک
7-قرار گرفتن ملک در طرح های عمومی و عمرانی
8-بررسی موات بودن یا منابع طبیعی بودن ملک
9-بررسی عیوب پنهان ملک
10-بررسی احتمال حق ریشه
11-بررسی احتمال مانع و یا مزاحم
12-بررسی بدهی های احتمالی ملک به نهاد های دولتی و عمومی
13-بررسی مظابقت مساحت ملک با مساحت مورد توافق
14-تطبیق پایان کار با وضع موجود
15-بررسی توابع ملک
16-جانمایی ملک
ارزیابی حقوقی مالک یا فروشنده ملک
ارزیابی حقوقی مالک دارای اهمیت بالایی است چرا که اگر وی صلاحیت و اعتبار حقوقی کافی برای انجام معامله نداشته باشد معامله معتبر و نافذ نخواهد بود.
1-بررسی مالکیت ملک یا نمایندگی از مالک
2-اهلیت مالک
3-احتمال ممنوع المعامله بودن
ارزیابی حقوقی خریدار
همانطور که خریدار نیاز دارد فروشنده را ارزیابی کند تا خطرات معامله را کاهش دهد، فروشنده نیز باید از جهاتی خریدار را ارزیابی کند و ملاحظات حقوقی را در فروش ملک خود رعایت کند تا متضرر نشود. این موارد عبارتند از:
1-اعتبار سنجی مالی خریدار
2-اهلیت حقوقی خریدار
3-درج شرط فسخ در صورت عدم وصول چک خریدار
4-شرط محدودیت انتقال ملک توسط خریدار قبل از تسویه حساب
5-امضای پشت چک توسط خریدار به عنوان ضمان در صورت صدور چک توسط اشخاص ثالث
6-انتقال تعهدات به خریدار در صورتی که ملک با وام و در رهن بانک باشد
7-دریافت چک تضمینی یا بین بانکی
نکات معامله ی ملک ورثه ای
ممکن است ملکی که شما قصد خریداری آنرا دارید یک ملک ورثه ای باشد.
املاک موروثی یا ورثه ای املاکی هستند که صاحب آن فوت شده است و به وراث شخص فوت شده رسیده است. برای خرید چنین ملکی باید به موارد زیر توجه کنید.
1- مشخص بودن صاحب ملک در سند رسمی که باید شخص متوفی باشد.
2-رویت گواهی انحصار وراثت که مشخص می شود وراث چه کسانی اند و هریک چقدر سهم دارند. همچنین برای اطمینان با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.
3-بررسی وراث صغیر؛ به این معنا که اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آنها است. توجه کنید که قیم بدون اجازه ی دادسرا حق فروش سهم وی را ندارد.
4-بررسی وصیتنامه ی متوفی برای اطمینان از عدم واگذاری ملک.
5-بررسی وکالتنامه ی ورثه ی غایب؛ توجه کنید که وکالتنامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
همچنین وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالتنامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
نکته ی مهم اینکه وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده.
6-موافقت همه وراث؛ هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آنها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. همچنین توجه کنید سهم هریک، از ملک را به خود وارث یا وکیل او درصورت داشتن اختیار دریافت پول بدهید.
7-بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی؛ حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد.
نکات معامله ملک مشاعی
املاکی که مالکین متعدد دارند و املاک مشاع نامیده می شوند، به جهت قانونی قواعدی بر آن حاکم است که دانستن آن شرکا را نسبت به اختیاراتی که در ملک مشاع دارند آگاه می کند و بهتر است قبل از خرید چنین ملکی به نکات آن توجه کنید.
هیچکدام از مالکان نمی تواند تمام ملک را بفروشد بلکه فقط به اندازه سهم خود برای فروش یا اجاره یا معاملات دیگر مجوز دارد.مگر اینکه از سایرین اجازه داشته باشد. همچنین دررابطه با تصرف ملک حتما باید اجازه سایرین را داشته باشد حتی اگر تصرف به نسبت سهم خودش باشد. بنابر این موقع تحویل ملک به خریدار یا مستاجر به اجازه سایر شرکا نیاز داریم.
در ملک مشاعی که فقط دومالک دارد در صورتی که یکی از آنها ملک را بفروشد شریک دیگر می تواند مبلغی را که شما به عنوان خریدار داده اید پرداخت کند و تمام ملک را تملک کند که به این عمل حق شفعه و به صاحب این حق شفیع می گویند. توجه کنید که اگر انتقال از طریقی جز فروش باشد مانند صلح یا هبه و یا معاوضه و طرق دیگر، این حق برای شریک به وجود نمی آید. بنابر این در صورتی که اقدام به خرید ملک مشاعی کردید که دو مالک دارد برای جلوگیری از اعمال حق شفعه و تملک ملک توسط شریک فروشنده، اقدام به واگذاری از طریقی جز بیع نمایید.
در صورتی که مال مشاعی را خریداری کنید و بخواهید آنرا افراز کنید یعنی بین شرکا نسبت به سهمشان تقسیم کنید، این کار مراحلی دارد.
مراحل افراز مال مشاع
اول_درصورتی که مالکین بر تقسیم توافق کنند یعنی یک قرارداد و توافق وجود داشته باشد که سهم هر مالک را مشخص کرده است، در صورت وجود این توافق باید طبق آن عمل شود.
دوم_درغیر این صورت باید بنابر شرایط به دادگاه یا اداره ثبت رجوع و تقاضای افراز کنند
سوم_درصورتی که مال قابل تقسیم به قطعات یکسان با ارزش یکسان باشد افراز صورت میگیرد.
چهارم_درصورتی که افراز ممکن نیست، تقسیم به تعدیل صورت میگیرد. در این حالت ابتدا قیمت اموال مشاع را مشخص میکنیم، بعد حسب قیمت تعدیل میکنیم، مثلا سهم مالکین مساوی بوده و اموال مشاع شامل ۱ تخت فرش و ۱ عدد تلوزیون و ۱عدد یخچال است و تعداد شرکاء ۲ نفر است و قیمت اموال روی هم ۶ میلیون تومان است، (فرش و تلویزیون با هم ۳ میلیون و یخچال به تنهایی ۳ میلیون ارزش دارد) در این حالت دادگاه فرش و تلوزیون را به یک نفر میدهد و یخچال را به طرف دیگر.
پنجم_درصورتی که مال مشاع بگونه ای باشد که افراز و تعدیل ممکن نباشد، مثلا یک ماشین به ارزش ۳۰ میلیون تومان وجود دارد و یک تخته فرش به ارزش ۱۰ میلیون تومان، و تعداد شرکاء ۲ نفر، در این حالت ماشین را یکی بر میدارد و فرش را طرف دیگر، اما شریکی که ماشین را برداشته است باید ۱۰ میلیون به کسی که فرش برداشته است بدهد.
ششم_حالتی که طرفین به تعدیل و رد راضی نمی شوند یا با روش های بالا نمیشود مال را تقسیم کرد، دادگاه مال را می فروشد و پول حاصل را تقسیم میکنند..
حکم دادگاه به فروش مال قابل اعتراض نیست.طریقه ی فروش مال به اینصورت است که مال از طریق مزایده به فروش می رسد.